ETALON/ TEREK

2020. 1. szám

Az elmúlt időszak folyamatos áremelkedései után mi várható az ingatlanpiacon 2020-ban? Az építőipari áfa visszaáll 27 %-ra. Ez további drágulást hoz majd, vagy ellenkezőleg, csökkenni fog az ingatlanok iránti kereslet? - kérdéseinkkel Szandi Lászlót, a szombathelyi Savaria Home ingatlaniroda vezetőjét kerestünk meg.

Ahány elemző, annyiféle előrejelzést olvashatunk arról, milyen változások várhatóak idén az ingatlanpiacon. A legtöbben arra kíváncsiak, hogy az évek óta tartó folyamatos áremelkedés után most mi lesz, érdemes lesz-e kivárni?

Nem érdemes kivárni, mivel számottevő drágulással nem számolhatunk kivéve az újépítéseket, de az ingatlanok értékének csökkenése sem várható. Ezzel együtt 2020-ban jóval kiszámíthatóbb ingatlanpiacra van kilátás, mint az elmúlt években, amikor szárnyalt a piac, és folyamatosan emelkedtek az árak. Sokkal valószínűbb az, hogy az ingatlanárak stagnálni fognak. A keresleti oldal visszaesése azonban már most érződik, de ennek több oka is lehet.

Szandi László

A lakáspiac 2014-es feltámadása óta az árak folyamatosan nőttek, de a kereslet is óriási volt. Mára elérték az ingatlanárak a plafont?

Az elsődleges és legkomolyabb ok, amiért az újépítéseknél keresleti oldal visszaesésére számítok, hogy 2020. január 1-től az új építésű ingatlanoknál az 5% százalékos helyett újra 27%-os áfával kell számolni. Az emberek most kezdenek ráeszmélni arra, hogy ez a változás a gyakorlatban mit jelent. Eddig azt tapasztalhattuk, hogy Zala és Vas megye városaiban 21-24 millió forintért már lehetett egy 47-50 négyzetméteres, saját kocsibeállóval rendelkező, új építésű lakást vásárolni. Az áfa változásával ezeknek az ingatlanoknak az ára hirtelen 30-32 millió forintra emelkedett. Most még előfordulhat, hogy egy-két beruházó a régi árakon, akciósan kínálja az utolsó új építésű lakásait, de az áremelkedés az újépítések tekintetében rövidtávon elkerülhetetlen.

Ez azt hozza majd magával, hogy az újépítési projektek száma drasztikusan csökkenni fog?

Részben igen, ugyanakkor általában véve az ingatlanok iránti kereslet ettől még nem változik meg, maximum átrendeződik. Amíg a hazai otthonteremtési kedvezmények megmaradnak, amíg biztonságosan lehet alacsony, államilag támogatott, fix kamatozású hitelekhez hozzájutni, addig erős marad a kereslet. Tény azonban, hogy az elmúlt években a piac jórészt az új ingatlanok építéséről szólt. Annak ellenére is, hogy az áremelkedés nem csak az új, hanem a használt ingatlanok értékét is magával húzta. Ezért is lesz most elkerülhetetlen a trendváltozás. Összességében, a kereslet csökkenésére nem számítok, de arra igen, hogy az újépítésű ingatlanokra vonatkozó áfa jelentős emelkedésével többen fognak a használt ingatlanok iránt érdeklődni. Így a használt lakások esetében akár még egy százalék pontos áremelkedés is elképzelhető. Másrészt a 2019. július 1-től bevezetett új családi otthonteremtési kedvezmények, gondolok itt például a falusi CSOK-ra, nemcsak a használt lakások, hanem a kevésbé preferált települések irányában is elmozdítják a piacot.

Zala és Vas megyében, távolabb a megyeszékhelyektől, a kistelepüléseken már érződik a falusi CSOK hatása? Keresnek az eddig kevésbé népszerű falvakban is ingatlanokat?

Ha csak a telekárakat nézzük, a megyeszékhelyeken a 27 százalékos áfa-változás miatt idén 50 millió forint alatt nem érdemes már nekiállni egy 80-90 négyzetméternél nagyobb, új építésű háznak. Azok, akiknek kisebb a jövedelmük, de szeretnék igénybe venni az állami támogatásokat, törvényszerűen nyitni fognak a falusi CSOK-ra is. Inkább kiköltöznek vidékre, ahol jóval olcsóbban, még 3-4 millióért kapnak telket és 40 millió körül tudnak újépítésű családi házat építeni. Egyelőre leginkább, ahogy 2005 környékén is látszott, a városi agglomerációkban nőtt meg a kereslet. Ahol olcsóbbak a telkek, viszont még megoldható a napi bejárás.

Az elmúlt időszakban az új építésű ingatlanok egy részét kifejezetten befektetési céllal vásárolták.

Valóban, egyes becslések szerint az új ingatlanok 30-40 százaléka e célból került eladásra. Ez a tendencia is változni látszik. Nyár közepe óta, elsősorban a jó hozamot biztosító szuperállampapír miatt, a befektetők helyét fokozatosan a saját célra vásárlók vették át. Az utóbbi időszakban azonban az állampapír felfutása is kezd lecsengeni, egyre több befektető jelenik meg újra a piacon.

Ezek szerint a lakáspiacon olyan törés, mint a 2008-as válság után, biztosan nem várható.

Elképzelhető némi lassulás vagy csökkenés, de továbbra is azt gondolom, hogy az új építésű helyett a használt lakások irányában nő a kereslet, és stagnálni vagy egy százalék ponton belül minimálisan fognak az árak emelkedni. Ezzel együtt változik az albérleti piac is.

Ehhez képest hogyan alakulnak majd az albérleti árak?

Szombathely és Zalaegerszeg tekintetében az albérleti áraknál is stagnálásra számítunk. Ennek az oka, hogy az elmúlt időszakban sok új építésű ingatlan került a piacra. Sokan azok közül, akik az elmúlt időszakban befektetési szándékkal vásároltak ingatlanokat, most megpróbálják azokat kiadni.

Szöveg: Pais H. Szilvia, Fotó: Adobe Stock